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  时隔一年,一直处于调整状态的环京楼市的传言又多了起来。但对于大部分项目布局在环京的房企来说,均使出浑身解数实现去化完成高周转,使资金尽快流通是当务之急的重中之重。

环京房企加速“突围”


分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳 

近日,有关环京楼市限售的传言开始广泛流传,称燕郊等环京地区将实施限售政策,所有新房和二手房在拿到不动产之日起,五年内不得再次交易。与此同时,放开限购的消息也开始发酵。4月底,河北永清放开限购的传言开始在销售群体中流传,原本廊坊地区限购以市县为限购单位,这则传言称永清将限购范围放宽至廊坊全市,并以文字形式列出了和房管部门对话的内容,看起来貌似可信度极高。再加上最近人才落户政策对于地产的刺激,也成为了此次“限购松绑”传言的一个主要原因。

一边是放开限购,一边是加码限售。环京楼市的传言又多了起来。但对于大部分项目布局在环京的房企来说,均使出浑身解数实现去化完成高周转,使资金尽快流通是当务之急的重中之重。

回归理性

根据北京中原市场研究部的统计, 2018年1-4月环京商品住宅累计成交25万平方米,同比下降89%;成交价格1.2万元/平方米,同比上涨9%;成交额30亿元,同比下降89%。其中廊坊市区成交14.4万平方米,香河成交4.5万平方米,固安成交5.6万平方米,燕郊成交0.6万平方米,与去年同期相比,香河、燕郊、固安销量降幅较大,均超过9成,廊坊市区下降85%。

我爱我家集团市场研究院院长胡景晖分析认为,在调控政策向北京看齐后,失去北京外溢需求支撑而自身又缺乏产业基础,缺乏人口吸附能力的环京区域面临着很大的楼市下行压力。

“限购松绑不太可能,对于一些财政收入对房地产依赖比较大的政府来说,是有放松的动力的。”北京房地产协会秘书长陈志表示。

陈志认为,不排除有些环京区域可能会呈现出房地产政策适度调整的态势,但环京楼市显然不会像之前那样盲目生长了。京津冀协同发展指的是产业和人口协同,雄安作为试点实际上在给环京所有区域树立了样板。

从2016年初开始,环京房价呈现快速增长,个别区域甚至翻番。2016年比2011年,廊坊商品房销售面积和销售额分别同比增长了85%和268%,同期全国的商品房销售额和销售面积只分别同比增长了44%和101%。当时,最典型的环北京市场廊坊市场明显跑赢全国。2017年3月开始,廊坊、天津、承德等地区相继出台了一系列严格的房地产调控政策,2011年到2017年初累积的风险因加码而爆发。使环京区域房地产市场得以降温,个别区域房价出现大幅回落,市场回归理性。

胡景晖表示,在过去的一年时间里,燕郊、大厂、香河及环京地区房价普遍跌去40%。比价格更惨的是成交量,自从实施三年社保政策以来,环京楼市尤其是廊坊地区成交量不足高峰期的20%。而这还是开发商、业主等支撑的结果。可见,环京楼市政策前后已经形成了巨大落差。

成交量和房价双双下跌,直接导致开发商资金链面临着巨大的压力,尤其是现在金融机构限制开发贷,中小房企融资能力受到极大限制,销售不畅导致现金流危机加剧,生存下去都成了难题。因此对于开发商如何解套,再重新合理布局成为关键。

花式解套

“北京周边房价已经降得差不多了,再下降的话空间有限,开发商都不愿降价销售。”有开发商向记者表示,环京房价基本上已经接近触底,有的项目单价已经降到8000元左右,接近成本价,即使市场不好也没法再降了,只好扛着。

不过也有开发商试图通过各种方式进行解套。

5月20日下午,在燕郊102国道内侧的一间售楼处内,某售楼员拿着手机一边滑动着一边告诉《中国经济信息》记者:“你看这条新闻都说了,北三县马上就划入北京了,现在北三县房价正在低点,入手正合适。”

这样的传言往往成为销售人员促进成交的一大法宝,虽然在大多数购房者看来是个笑话,但环京庞大的楼市中,从来不乏上钩者。为此,中介还会自导自演戏码。4月份大厂潮白河新城一楼盘购房者排队抢房的戏码,被监管部门处罚。最后查实,所谓的排队购房者绝大多数为各类销售人。

各大开发商除了利用传言来引起购房者的恐慌之外,有的开发商推出了新的销售思路,以此来尽快回笼资金。

位于河北的某当地地产开发公司,就用了一种新型的销售思路来出售位于河北涞水的环境得天独厚的某地产项目。《中国经济信息》记者在走访过程中了解到,该地产公司有两种销售模式:一种是积极支持国家的租赁政策,首付30%,出租8年的使用权给开发商作为租赁业务使用,8年之后业主恢复使用权。这期间产生的所有贷款费用也由开发商代付,每年可以有15天的居住权;另外一种就是普通的购房模式,针对刚需不出让使用权,作为自有住房使用。

该项目的销售人员告诉《中国经济信息》记者,现在各大开发商特别是环京的开发商都想尽快回笼资金。就目前的情况来看,第一种模式得到了众多购房者的青睐之余,开发商也回笼了部分资金,以此来向银行获得部分租赁方面的贷款优惠,并且这种酒店式的租赁发展也可以通过征收租金来回笼资金。

暂且不论这种新型的销售模式能否达到其对资金回收的期望,能否实现购房者和开发商的双赢局面。但现实存在的问题是房企们正处在去化的关键节点上。

合理布局

整个京津冀区域,是这一轮限价限售执行比较严厉的区域,也是本轮调控冲击比较大的区域。北京核心区域的二手房价格在过去一年也出现实质性下跌,环北京区域的市场则更为惨淡。如果企业原本的资源储备就有相当数量在环北京区域,那么企业最合理的策略又当如何?

中信证券研究部陈聪表示,应该从三方面着手开始布局。第一,降低企业对环京市场的依赖度,切实加大其他区域的资源储备,主动引导其他区域的销售占比提高。

第二,理性去库存,盘活资产。近期环北京区域市场有所回暖,二手房成交价趋于平稳,这就给新房开发企业一个良好的库存去化窗口。不可否认,降价可能威胁未来企业毛利率,但环北京区域的状况决定了企业将资金收回后投入其他区域可能更为明智。这种结构性调整的措施,虽然会带来阵痛,但对维护资产负债表健康十分有利。

第三,积极合作,保持核心能力。环北京市场并非一片漆黑,京津冀区域协同发展从中长期来看仍对当地区域发展有所助力。除了去库存之外,抓住合适时机引入合作者,既可以进一步减轻资金压力,又可以促成开发项目在未来激烈的市场竞争中占据优势位置。大浪淘沙,经过一段时间的调整之后,那些产业定位精准,规划生态优美的环北京产业新城项目,仍将具备良好的市场前景。

就整体而言,陈聪表示,很可能出现环北京市场表现不佳和全国商品房市场热销并存的局面。环北京这一区域市场的困境,可能和京津冀限制贴边连片发展的整体规划思路有关。对当地企业来说,最合理的选择是增加其他区域资源分布的占比和理性定价去库存。这种决策虽然可能带来短期毛利率下降,却对公司整体发展,尤其是维持健康的资产负债表较为有利。

 
 
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