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2018,新一线城市房价展望

分类:经济 稿件来源:中国经济信息杂志 作者 宋慧芳

此轮房地产调控政策始2016年第一季度:2016年3月底上海发布“沪九条”提高非户籍人口购房门槛,一线城市率先开启调控窗口;随着2016年7月起,合肥、厦门、南京等热点城市陆续出台政策,二线城市调控也全面启动,9月北京、深圳、广州、苏州等19个城市密集出台“限购”、“限贷”政策,标志着全国楼市正式进入新一轮调控周期。

2017年全国房地产调控政策再度升级:2017年3月,厦门、成都、青岛等10余个二线城市出台“限售”政策,升级成为史上最严调控新政。2017年9月,重庆、石家庄、南昌等城市密集出台“限售”政策,限售调控再度扩围。目前主流一二线城市均实施了限购、限贷、限售、限价的“四限”政策。

当前各城市房地产调控政策已是史上最严的状态,本质上仍以行政上抑制需求端和降低流动性为主要手段,虽然有力地打击了投机性资金,但也不可避免地错杀了部分正常的购房和置换需求。

然而就在2018年开年的前两周,中国房地产行业调控初露局部松动迹象——兰州部分区域放开限购、重庆提高房产税起征点、南京对符合条件人才放松限购。以兰州“松限”为代表的放松类政策,一方面契合中央“因城施策、分类调控”的主旨,调控将步入精细化、结构化管理阶段;另一方面也反映出地方政府在行业持续受打压、调控的环境下,由于地方财政对土地出让金依赖度较大,财政压力已逐步显现,地方可能需要出台相应的政策进行风险对冲,以此达到“防风险”的目的。

更为重要的是,房地产政策的微调在一定程度上反映了政府整个经济工作的态度和重心不像市场担心的那样,只重视质量和防控风险,不重视稳增长。经济政策的铁三角是“稳增长”、“高质量发展”和“防控风险”,其中,稳增长是硬约束,高质量发展(调结构)是主线,防控风险是底线思维。

易居研究院研究员王梦雯表示,展望2018年,随着调控效果的继续显现,预计全国楼市成交将整体回落,市场全面回归理性,但全国商品住宅成交均价继续上涨,全年增幅在3%左右。预计2018年楼市入冬,情况类似2011年,成交量下跌的同时价格继续上涨,但涨幅有所收窄。全国房价收入比有望加速回落至6.9左右,进入6.5-7.5合理区间的中间位。

在这样的市场背景下,2018年对于新一线城市的房价走势,在此特别选取极具代表性的杭州、苏州、成都、南京、合肥、重庆6个城市进行分析。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示,这些城市从整体来讲可分为两类城市:一类是热点强、需求量大的城市,例如杭州、苏州和南京:一类是客户性强、市场认可的城市,但是其经济实力难以跟杭州等城市相比,例如成都、重庆和合肥。就目前来看,其中各自又有所不同,有的市场存在一定的周期性调整,有的则存在市场透支现象。但总体来讲,这些城市都是中国房地产市场的核心城市,都存在比较好的发展机会。

 
 
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