楼市量价萎缩的现象及宏观调控的偏紧趋势，成为空方认为楼市见顶的主要筹码。但对当前楼市的看法并没有呈现一边倒的迹象，多方力量坚信，在供需矛盾没有缓解的情况下，投资依旧增长，短期波动后，房价还将高位徘徊。
调控下，房价在波动
□本刊记者 蔡志元
短期波动引发“拐点”说
2007年的楼市依旧在涨价和调控的博弈中度过，这样的局面已经持续了4年。但与往年不同的是，原本不变的“金九银十”规律在今年被打破，随之而来的就是房价见顶、楼市“拐点”的呼声不绝于耳。萧瑟寒风中，人们开始将信将疑：房价这次真的见顶了吗？
人们能有这样的疑问并非捕风捉影，从中国房地产几个比较有影响力的城市来看，就会发现其中一些端倪。以北京为例，中国指数研究院完成的“中国房地产指数系统月报”显示：9月份，北京市商品住宅销售总量出现跳水，其成交面积为63.9万平方米，环比降幅61.8%，同比降幅61.5%。这样的情况一直延续到了11月，据北京市建委发布的新楼盘预售信息显示，11月份，北京新开楼盘45个，均价14966元/平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元/平方米下降358元。一路疯涨的房价半年来首次回落。
类似的情况同样发生在上海。最新数据显示，11月份，上海市商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点。上海房屋总体成交均价下降，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。
广州市国土房屋管理局公布消息显示，近一个月来，广州楼市确实出现了普遍降价和成交量萎缩现象。该局预售商品信息统计显示，今年10月以来，广州市商品住宅成交量为55万平方米，比9月份下跌了18%。11月份的数据尚未统计出来，但从目前市场状况来看，成交量和房价仍然保持继续走低趋势。
综合来看，目前高喊楼市“拐点”的依据，主要源自房价下跌和成交量萎缩两方面，此外，加上国家宏观调控政策的不确定性，增加了对楼市看空方的筹码。
多方力量并不示弱
★供不应求短期难改
“楼市‘拐点’不能单纯地依靠几个大城市的现状就下定论的。”顺驰不动产网络集团公司的陈丽媛分析说。她在公司专门从事市场状况研究工作，她认为，衡量楼价涨跌最重要一点就是尊重价值规律。从市场供求角度来看，目前几个大城市都存在绝对的硬性需求。房价之所以上涨，是因为土地供应有限，导致楼房成为稀缺资源，供不应求才是房价上涨最主要的动力，这种状况在短期内难以扭转。
国家统计局公布的10月份“国房景气指数”显示，10月份，土地开发面积分类指数为97.62，比9月份上升0.04点，同比却回落3.98点。但是，房地产开发投资分类指数为104.42a，比9月份上升0.35点，同比上升2.74点。1-10月份，住宅完成投资13726亿元，增长33.7%。其中，经济适用住房投资618亿元，增长32.2%。陈丽媛表示，这些数字都显示房地产业仍处于上升通道中，投资在增长而土地供应下降，供需矛盾得不到明显缓和，房价还将上涨。虽然目前成交量和价格有所回落，但这只发生在几个大城市，这些城市由于炒房的原因出现短期回落，但其他二、三线城市，如沈阳、大连、武汉等城市涨价的空间还是很大的。即便有短期回落，也只是宏观调控的积累效应，经过短时间盘整，房价再创高点是必然的趋势。
★房价不会“硬着陆”
房价随着价值规律波动本是常理中的事情，不能因为短期的小幅波动就断言“拐点”的来临。在“2007易居年度论坛”上，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表达了和陈丽媛类似的看法。他认为，在当前，流动性资金过剩问题尚未得到根本解决，这一“洪流”流入房市，直接推动了房价的过快上涨。同时，今年1月—10月的全国房市成交数据显示，今年我国房地产市场的竣工面积，尚不及销售面积的一半。“总得来说，当前的楼市还是处在一种供不应求的态势当中。”
结合顾云昌的看法，国民经济研究所所长樊纲认为，流动性资金过剩，进入楼市后会产生“泡沫”，而国家对房产市场调控的目的就是挤“泡沫”，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便是出现小幅波动，也不会招致“泡沫”一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现“硬着陆”。
★奥运会后不会有“拐点”
对于楼市“拐点”说的另一个看法就是很多人认为奥运会后，楼市将迎来寒冬。对此，中国社会科学院城市发展与环境研究中心研究员主任牛凤瑞给予了坚决的否认。他向记者介绍说，北京是受奥运经济影响最典型的城市，但京城楼市的发展并非仅仅依靠奥运会。他认为，北京楼市高速发展首先是由于城市化进程的快速发展，城市人口的高速增长带来的住房基本需要；第二是北京市居民居住水平改善的改善性需求，这部分是北京房地产市场的主要拉动因素之一；第三个是由于北京老城区改建产生的被动性需求；最后是由于北京作为全国经济政治中心，投资的需求也带动了楼市的向好。
基于以上分析，牛凤瑞表示，目前谣传奥运会后楼市将出现“拐点”的说法依据不足，房地产市场的发展主要是供需关系的拉动，奥运会的举办只是拉动楼市发展的一个短期因素，不足以造成京城楼市的大波动。
空方力量积极反击
★量价萎缩意味楼市趋冷
虽然看多方从供需关系角度出发，认为供不应求的情况下，楼市还会继续走牛；但持反对意见的人，却从供需关系的另一面看到了楼市趋冷的迹象。“由于供需矛盾突出，楼市泡沫严重，造成了经济涨势虚高。从最近出台的一系列关于房地产市场调控政策来看，表明政府对房地产市场的认识有了根本...... |
